ملف الإيجارات القديمة في سوريا المؤجل يفاقم الصراع بين المالكين ومخاوف المستأجرين

رصد مراسلو وكالتنا ANHA في دمشق تجدد الجدل حول ملف الفروغ والإيجارات القديمة في سوريا، ولا سيما في أسواق العاصمة والمحافظات، مع استمرار الخلاف بين أصحاب العقارات والمستأجرين بشأن الحقوق المترتبة على عقود الإيجار الخاضعة للتمديد الحكمي، وسط مطالبات بإيجاد حلول قانونية متوازنة تصون حقوق المالكين والمستأجرين، وتحافظ في الوقت نفسه على استقرار الأسواق وأرزاق العاملين فيها.

ويُعدّ ملف الفروغ والإيجارات القديمة من القضايا المؤجلة التي تعود إلى الواجهة بين الفينة والأخرى، وتتجدد معها المخاوف والمطالبات مع كل نقاش تشريعي يتعلق بمستقبل العقود القديمة، ولا سيما في الشام القديمة والأسواق التجارية في مختلف المحافظات.

وظهرت ممارسة دفع "الفروغ" قبل عقود من الزمن بوصفها تعويضاً متعارفاً عليه في بعض الحالات، يُدفع عند بدء الإيجار أو عند التنازل عن المأجور، قبل أن تتطور إلى عرف تجاري متداول، ارتبط في حالات كثيرة بحقوق مالية انتقلت بين المستأجرين عبر البيع والتنازل والوراثة، في حين بقيت ملكية العقار الأساسية للمالك.

اختلال العلاقة بين المالك والمستأجر

وقال تحسين السباعي، وهو رجل سبعيني وأحد المالكين لعقار تم منحه فروغاً، إن نظام الإيجارات القديمة في سوريا أوجد خللاً كبيراً في العلاقة بين المالك والمستأجر، بسبب غياب معايير واضحة لتحديد الأجور، وتفاوت التخمينات بين عقار وآخر، حتى في المبنى الواحد.

وأضاف أن عقود الإيجار القديمة، التي تنقسم إلى عقود لمحال تجارية وأخرى سكنية، ما زالت قائمة منذ عقود، ولا يستطيع المالك إنهاء العلاقة الإيجارية أو تحصيل بدل يتناسب مع قيمة العقار وأسعار الإيجارات الرائجة.

وأشار السباعي إلى وفاة الملاك وتنازع الورثة على الملكية، فضلاً عن عمليات البيع والشراء الكثيرة التي شهدتها العقارات، إذ يمكن للمستأجر بيع المحل "فروغاً"، بينما لا يستطيع مالك البيت أو المحل التصرف به.

وعرض تجربته مع لجان التخمين، إذ قُدّر ثمن المنزل بـ 450 مليون ليرة، بينما قُدّرت أجرته السنوية بـ3.5 ملايين ليرة، لافتاً إلى غياب الخبرة التخمينية لدى أغلب المخمّنين، وعدم قدرتهم على وضع معايير دقيقة للتخمين وأسس موحدة أو تسعيرة واضحة، ما يؤدي إلى تقدير أجور متفاوتة وغير عادلة.

وذكر أن مشكلة الفروغ مستعصية على الحل، ويتم ترحيلها من عقد إلى آخر، وقد عادت اليوم إلى الظهور والمطالبة بحلها، مضيفاً أن السلطة الجديدة لم تتمكن حتى الآن من إيجاد حلول لهذا الملف الشائك، ولجأت إلى تشكيل لجان وما شابه ذلك، ما أدى إلى إبقاء القضية دون معالجة نهائية.

وأكد أن حل مشكلة المنازل ممكن من خلال الاتفاق ومنح نسبة للمستأجر، أما بالنسبة إلى المحال التجارية، فالأمر أعقد بكثير، لأن المحل التجاري استطاع بناء علامة تجارية واستقطاب زبائن، وهذه المعاملة معقدة جداً وثمنها مرتفع جداً في العرف التجاري، ومن الصعب تقديره.

ولفت إلى أن المحل الفروغ في دمشق كان عرفاً تجارياً، إذ كان المالك يقبض أكثر من 90 بالمئة من ثمن العقار، ويترك ما يُعرف بحق الرقبة.

وقد انتقلت ملكية العقار إلى أكثر من جهة، لأن العرف في الوسط التجاري العقاري يعترف بملكية الفروغ، وهي ملكية موثقة ومتداولة في البيع والشراء.

وأضاف أن بعض التجار اشتروا عقاراتهم بمليارات الليرات السورية قبل فتح ملف الفروغ، متسائلاً: "كيف سيتم التخلي عن العقار؟ ولفت إلى أن الحالات التي تحكم هذا النوع من الملكية متعددة ولا يمكن حصرها".

من جهته، أشار مختار سابق في ريف دمشق، سلمان القولي، إلى أن ملفات الإصلاح الزراعي والتمديد الحكمي والأوقاف، إلى جانب قضايا أخرى منها الفروغ، تعود جذورها إلى مراحل سابقة، لكنها لم تُعالج خلال عقود حكم نظام الأسد، بل ازدادت تشابكاً وتعقيداً، مضيفاً أن فهم هذه الملفات يتطلب العودة إلى سياقاتها التاريخية وتتبع تطورها قبل طرح حلول لها.

القانونيون يحذرون من الحلول الموحدة

ويؤكد القانوني المتقاعد زياد عبد الرحمن أن التمديد الحكمي لإيجارات الفروغ نشأ عبر قوانين أبقت بعض العقود سارية لعقود من الزمن، مع أجور متدنية، وحدّت من قدرة المالك على استرداد عقاره، وقد أدى ذلك إلى نشوء اختلال في العلاقة بين المالك والمستأجر، وإلى شعور لدى بعض المستأجرين بأن حقهم في البقاء في العقار أصبح دائماً.

وقال عبد الرحمن إن ملف الفروغ والإيجارات القديمة تحول مع مرور الزمن إلى ملف معقد، لا سيما مع انتقال الحقوق إلى الورثة، وغياب الوثائق في بعض الحالات، والخلط بين أوضاع العقارات السكنية والتجارية.

وشدد على ضرورة التمييز بين المنازل والمحلات التجارية، لأن المحل التجاري لا يقتصر على العقار الذي يشغله، بل قد يرتبط بمشروع وسمعة تجارية وزبائن وعلامة تجارية، لذلك فإن تطبيق حلول موحدة أو إنهاء العقود دفعة واحدة قد يؤدي إلى ضياع حقوق أو خلق مظالم جديدة، فضلاً عن إحداث آثار اقتصادية وقانونية واسعة.

وأشار إلى أن معالجة الملف تتطلب من الدولة، في المرحلة الانتقالية، تصحيح الاختلالات التشريعية القديمة، مع تجنب فرض أعباء أو تغييرات مفاجئة على المالكين والمستأجرين.

وقال القانوني إن ملف الفروغ ينبغي أن يُعالج ضمن سياسة وطنية أشمل لحقوق السكن والملكية، لا بقرارات منفردة أو مستعجلة، مقترحاً إنشاء آلية وطنية مستقلة تتولى دراسة الحالات، وتقدير الحقوق وفق معايير واضحة، واعتماد وسائل مرنة لإثباتها، خصوصاً في ظل نقص الوثائق المتعلقة ببعض العقود القديمة.

وأضاف أن المطلوب حلول تدريجية وشفافة تعيد التوازن بين الأطراف، من دون أن يتحمل الناس تبعات أخطاء السياسات السابقة أو أن تُنتج المعالجة ظلماً جديداً.

ومن جهته، أكد الخبير العقاري، عمار ذريعة، أن العقود الممددة حكماً هي عقود أُبرمت في ظل قوانين سابقة، واستمر العمل بها وفق أحكام التمديد القانوني.

وبالنسبة إلى العقارات السكنية، أشار إلى أن القانون النافذ لم يشهد، حتى الآن، تغييراً في هذا الجانب، وأن الإخلاء قد يكون ممكناً في حالات محددة، لقاء تعويض للمستأجر يُحتسب وفق أحكام القانون والإجراءات المعتمدة، لافتاً إلى أن نسبة التعويض المتداولة، وهي 40% من القيمة التخمينية للعقار، لا ينبغي تعميمها على جميع الحالات، إذ يتوقف تطبيقها على شروط كل دعوى وملابساتها.

مضيفا، أما العقارات التجارية، ومنها المحال التي ترتبط بها حقوق الفروغ، فتطرح إشكالية مختلفة، إذ قد تستمر بعض العقود القديمة لسنوات طويلة بأجور متدنية، فيما تنتقل الحقوق أو الالتزامات المرتبطة بالعقد بين الورثة.

وضرب مثالاً بمحل في شارع الثورة، قال إن أجرته السنوية تبلغ نحو مليون ليرة، وقد تتوزع على عدد من الورثة، بحيث لا يحصل كل منهم إلا على مبلغ محدود.

وأكد أن المقارنة بين العقارات السكنية والتجارية ضرورية لفهم الملف، وأن استمرار بعض العقود التجارية بهذه الصورة يثير شعوراً بالغبن لدى المالكين، في حين يخشى المستأجرون فقدان مصدر رزقهم أو الحقوق التي يعتقدون أنها استقرت لهم.

وختم بالتشديد على أن معالجة القضية تحتاج إلى دراسة قانونية متأنية توازن بين حقوق المالكين والمستأجرين، مع مراعاة اختلاف أوضاع العقارات والعقود، وعدم تعميم حكم واحد على جميع الحالات.

اللجنة الحكومية.. دراسة دون قرار بإنهاء العقود

وفيما يتعلق بالإجراءات الحكومية، أكد متابعون لملف الإيجارات القديمة أن وزارة العدل لم تصدر قراراً بإنهاء التمديد الحكمي أو بإخلاء المحال التجارية، بل اقتصر الأمر على تشكيل لجنة لدراسة عقود الإيجار التجاري الخاضعة لهذا التمديد، وبحث التعديلات اللازمة على القانون النافذ.

واعتقد المستأجرون أن تشكيل اللجنة يعني قرب إنهاء عقودهم أو زوال ما يرتبط بها من حقوق، الأمر الذي أثار مخاوف التجار على استقرارهم ومصادر رزقهم، في المقابل، يرى عدد من المالكين أن امتداد العلاقة الإيجارية لسنوات طويلة قيّد حقهم في الانتفاع بعقاراتهم واستردادها.

وأوضحوا أن بعض المستأجرين يؤجرون العقارات بمبالغ تفوق بكثير الأجرة التي يدفعونها للمالك، فيما تُباع فروغ المحال بمئات الملايين من الليرات، من دون أن يحصل المالك، في حالات كثيرة، إلا على نسبة محدودة منها، أو من دون أن يكون له حق فعلي في الاعتراض على انتقال الفروغ.

وشددوا على أن أي تعديل مرتقب ينبغي أن يقوم على مبدأ العدالة والتوازن، وألا يأتي على حساب المالك أو المستأجر، مؤكدين أن العلاقة الإيجارية لا يمكن أن تستمر إلى ما لا نهاية، وأن المطلوب هو معالجة الملف بما يحفظ الحقوق ويحد من النزاعات.

وأشار متابعون إلى أن اللجنة تستطيع الاستعانة بمن تراه مناسباً، وأن عملها لا يزال في مرحلة المشاورات ودراسة القانون القائم، ولم يصدر عنها حتى الآن مشروع قانون أو مقترح تعديل نهائي.

كما تجمع نحو مئة تاجر أمام وزارة العدل، ودخل وفد منهم للقاء الوزير، ثم خرج، بحسب ما أفاد به المشاركون، بتطمينات مفادها أن تشكيل اللجنة لا يعني صدور قرار بإخلائهم من محالهم.

وكانت وزارة العدل قد أصدرت في 12 حزيران 2025 قراراً بتشكيل لجنة متخصصة لدراسة الإشكاليات القانونية المتعلقة بعقود الإيجار ذات التمديد الحكمي، سواء كانت العقارات مملوكة للأفراد أو للدولة، وسواء كانت مؤجرة للأفراد أو للدولة، شُكّلت بموجب القرار رقم 856.

وكُلّفت اللجنة بدراسة الصكوك التشريعية والتعليمات النافذة المتعلقة بهذه العقود، وتقديم مقترحات لحل الإشكاليات المرتبطة بالتمديد الحكمي للإيجار، استناداً إلى طبيعة عقد الإيجار والأحكام التي تنظم العلاقة بين الأطراف، بما يضمن تحقيق العدالة بينهم.

وقال أمين سر غرفة تجارة دمشق عمار البردان، لأصحاب العقارات إن الهدف من اللقاء انتخاب لجنة من أصحاب محال الفروغ تتولى نقل مشكلاتهم ومقترحاتهم إلى وزارة العدل عبر الغرفة، وتنظيم التواصل مع الجهات المعنية بدلاً من الاتصالات الفردية، وإطلاع التجار على نتائج اللقاءات ومجرياتها.

الخلفية التشريعية.. كيف نشأت أزمة التمديد الحكمي؟

وتعود جذور الإشكالية القانونية إلى سلسلة من التشريعات التي نظمت العلاقة الإيجارية في سوريا، وأبرزها المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952، الذي كرّس مبدأ التمديد الحكمي لعقود الإيجار، وحدّ من قدرة المالك على إنهاء العلاقة الإيجارية أو تعديل بدل الإيجار وفق الأسعار الرائجة.

ومع صدور القانون رقم 6 لعام 2001، ثم القانون رقم 10 لعام 2006، والقانون رقم 32 لعام 2011، وصولاً إلى القانون رقم 20 لعام 2015، اتجهت التشريعات إلى إعادة العقود الجديدة إلى مبدأ حرية التعاقد، مع الإبقاء على العقود القديمة خاضعة لأحكام التمديد الحكمي، وإقرار آليات قانونية لإنهاء بعض العلاقات الإيجارية مقابل تعويضات مالية للمستأجرين.

حماة.. التخمينات العقارية تفتح جبهة جديدة في أزمة الفروغ

ولم يقتصر الجدل على دمشق، بل امتد إلى محافظات أخرى، حيث برزت في حماة خلال عام 2026 أزمة تتعلق بتقدير بدلات إيجار المحال التجارية الخاضعة للتمديد الحكمي، بعد اعتماد جداول للقيم الرائجة للعقارات.

ووفق الإفادات المحلية، بدأ مسار إعداد الجداول في 31 كانون الأول 2025، عندما أصدر رئيس فرع نقابة المهندسين في حماة القرار رقم 199/1، وشكّل لجنة من سبعة مهندسين لإعداد القيم التخمينية للعقارات التجارية والسكنية والأراضي الزراعية في المحافظة.

آخر المستجدات الحكومية وموقف وزارة العدل

وأبرز إجراء حكومي معلن حتى الآن بشأن الملف لا يزال قرار وزارة العدل رقم 856/ل الصادر في 12 حزيران 2025، والقاضي بتشكيل لجنة لدراسة الصكوك التشريعية والتعليمات النافذة المتعلقة بعقود الإيجار ذات التمديد الحكمي.

ولم يصدر قانون جديد ينهي التمديد الحكمي لعقود الإيجار القديمة، أو مرسوم يلغي حقوق الفروغ، أو تعميم عام يقضي بإخلاء المحال التجارية المشمولة بهذه العقود.

كما أن ما جرى في حماة خلال عام 2026 يتعلق بآليات التخمين القضائي وبدلات الإيجار، وليس قراراً عاماً بإنهاء عقود الفروغ في المحافظة أو في سوريا.

(أم)