Кризис экспроприации в Сирии: решения многолетней проблемы и затянувшиеся споры о правах собственности

Экспроприация является одним из наиболее сложных вопросов в сфере недвижимости в Сирии из-за переплетения правовых, экономических и градостроительных аспектов. Она связана с правами частной собственности, инфраструктурными и градостроительными проектами, а также последствиями многолетней войны, включая утрату документов, споры о праве собственности и значительные изменения стоимости недвижимости.

Спор не ограничивается законностью экспроприации земли для общественных проектов, но распространяется на определение понятия общественной пользы и её пределов, степень соответствия цели, для которой было принято решение, справедливость компенсаций, оцененных много лет назад, и судьбу имущества, владельцы которого утверждают, что не получили выплаты или не получили выгоды от выделенной им компенсации.

Эта проблема особенно актуальна в нескольких районах Дамаска и его окрестностей, включая город Марота, город Басилия, окрестности Дамаска вдоль шоссе Адави, окрестности источника Айн-эль-Фиджа, Кудсайю, Думмар, Муадамият-эль-Шам, Аль-Баджа и район вокруг аэропорта Меззе. Однако эти районы не все подчиняются одной и той же правовой системе, поскольку характер решений различается: прямая экспроприация, градостроительство и выделение земли для общественных проектов.

Экспроприация в сирийском праве: когда экспроприация допустима?

Закон об экспроприации, принятый ещё при баасистском режиме под номером 20 от 1983 года и изменённый Законодательным декретом № 44 от 2004 года, регулирует процедуры экспроприации частной собственности в общественных интересах в обмен на компенсацию в соответствии с конкретными правовыми условиями и процедурами.

Правовая база позволяет экспроприировать имущество, необходимое для дорожных проектов, школ, больниц, водопроводных и канализационных сетей, общественных объектов и других проектов развития и предоставления услуг. Однако одного лишь существования градостроительного или экономического проекта недостаточно для определения его правовой природы. Важно проверить решение, на котором он основан, орган, выдавший его, его конкретную цель и процедуры, соблюденные при его реализации.

По мнению юриста Ахмеда Мааллы, экспроприация — это процедура, которая не обязательно зависит от согласия собственника, но она не освобождает экспроприирующий субъект от соблюдения правовых процедур. Она также позволяет собственнику имущества возражать и обращаться в суд в соответствии с установленными процедурами. Он пояснил, что специализированные комитеты оценивают компенсацию в соответствии с правовым механизмом, применимым к каждому конкретному случаю. Он отметил, что именно здесь возникает один из наиболее существенных спорных моментов, поскольку компенсация может рассчитываться исходя из стоимости имущества на конкретную дату, связанную с процедурой экспроприации, в то время как его рыночная стоимость может значительно меняться в последующие годы.

Он подчеркнул, что проблема становится более острой в случаях, которые длятся десятилетиями, особенно в условиях роста цен на недвижимость и снижения покупательной способности сирийской валюты. Это побуждает некоторых правообладателей требовать переоценки компенсации, в то время как государственные органы утверждают, что последующее повышение цен не отменяет автоматически предыдущие решения и не изменяет компенсации, определенные в соответствии с законом.

Общественная или частная выгода?

Один из фундаментальных вопросов в делах об экспроприации касается соотношения между целью, для которой было принято решение, и фактическим использованием имущества после его передачи государственному органу.

Земля может быть выделена для строительства дороги, объекта коммунального обслуживания или инфраструктурного проекта, но реализация может быть отложена, проект может измениться, или земля может быть впоследствии включена в проект городского развития или инвестиционный проект.

В таких случаях возникает вопрос о том, продолжает ли реализовываться общественная выгода и требует ли изменение целевого использования пересмотра решения или установления дополнительных прав для собственников недвижимости. Не вся земля, включенная в инвестиционные проекты, может считаться незаконно экспроприированной, и вынесение предыдущего решения об экспроприации не исключает возможности пересмотра всех последующих сделок с этой недвижимостью.

Решение этого вопроса требует изучения каждого случая индивидуально, проверки действующего законодательства, условий первоначального решения, характера нового проекта и прав, предоставляемых собственникам или инвестиционным организациям.

По словам Хасана Абу Яруба, директора юридической консультационной фирмы в сельской местности Дамаска, экспроприация является исключительной мерой, затрагивающей права собственности. Следовательно, это должно основываться на четкой цели, перечень включенных объектов недвижимости должен быть точно определен, а правообладатели должны быть уведомлены и им должна быть предоставлена ​​возможность возразить.

Он отметил, что регистрация уведомления об экспроприации в земельном реестре имеет юридические последствия для распоряжения имуществом, но сама по себе не означает утраты всех прав собственника или освобождения экспроприирующего субъекта от выполнения необходимых процедур.

Указ № 66 от 2012 года: Регулирование двух зон в Дамаске

Законодательный указ № 66, изданный 18 сентября 2012 года, считается одним из наиболее важных законодательных актов, касающихся градостроительства и споров в сфере недвижимости в Дамаске, но он юридически отличается от традиционной экспроприации.

Указ предусматривает создание двух регулирующих зон в рамках генерального плана Дамаска, направленных на развитие неформальных жилых районов и борьбу с нарушениями. Первый проект, расположенный к юго-востоку от Меззе в пределах кадастровых районов Меззе и Кфар-Сусе, известен как «Город Марота». Второй, к югу от Южной кольцевой дороги, известен как «Город Базилия».

По данным и сообщениям, распространяемым об этих двух проектах, площадь города Марота составляет приблизительно 214 гектаров, а города Базилия — около 890 гектаров.

Указ регулирует право собственности и распределяет регулирующие доли и участки среди правообладателей в соответствии со своими механизмами, а также выделяет необходимые площади для дорог и общественных объектов. Поэтому его не следует рассматривать как традиционное решение об экспроприации, которое применяется ко всей собственности одинаково, поскольку права собственников связаны с системой зонирования, долями, участками и процедурами. К каждому объекту недвижимости относились определенные условия.

После возражений относительно результатов двух проектов и прав собственников недвижимости, администрация Дамаска объявила, что до реконструкции доля жильцов в общей площади жилых помещений в Мароте достигла в среднем 98% от общей площади их собственности.

Администрация пояснила, что площадь жилых помещений до реконструкции составляла 1 973 377 квадратных метров, а после реконструкции — 1 946 754 квадратных метра. Было отмечено, что зеленые зоны составляют 32% территории Мароты, а улицы и общественные объекты — приблизительно 31%.

Администрация основывает свое утверждение на этих цифрах, заявляя, что реконструкция сохранила права собственников недвижимости и повысила ее стоимость. Однако оценка результатов для каждого собственника по-прежнему зависит от его фактической доли, выделенных ему участков, его прав на компенсацию или альтернативное жилье, а также от того, насколько соответствующие органы соблюдали план реализации.

«Легкие Дамаска»: экспроприация, датируемая 1970-ми годами

Дело о «легких Дамаска», расположенных на шоссе Адави, отличается от проблемы городского планирования в Мароте и Басилии. Оно связано с решениями об экспроприации, принятыми, согласно правительственным документам, в 1972 году, за которыми последовали последующие процедуры и законодательство.

Заявители о праве собственности утверждают, что спор касается земель, экспроприированных десятилетия назад, и что некоторые из них до сих пор не покинули свои владения. Правительственная контр-версия утверждает, что землевладельцам была выплачена компенсация в соответствии с рыночными ценами, действовавшими на момент экспроприации.

Суть вопроса заключается в определении того, была ли фактически выплачена компенсация владельцу или его наследникам, существует ли спор относительно суммы или процедуры ее внесения, и остается ли актуальной первоначальная цель, для которой земля была экспроприирована.

В случаях, когда выплата компенсации доказана и юридические процедуры завершены, юристы утверждают, что увеличение стоимости имущества за многие годы само по себе не создает автоматического права на дополнительную компенсацию.

В случаях, когда компенсация, по мнению тех же органов, не была выплачена или когда процедуры были юридически некорректными, требуется независимая проверка соответствующих документов и решений.

Район источника Айн-эль-Фиджа: защита водных ресурсов и права землевладельцев

Закон № 1 от 2018 года был принят об экспроприации имущества, необходимого для определения охраняемой зоны вокруг источника Айн-эль-Фиджа, включая прямую и косвенную зоны, а также водопроводный туннель, с целью защиты основного источника питьевой воды в Дамаске от загрязнения.

Заявленная цель этого вида мер — защита водных ресурсов и обеспечение их безопасности. Однако для определения прав землевладельцев необходимо знать, какое имущество подпадает под действие решения, какие ограничения на него наложены, размеры компенсации и процедуры, применяемые к каждому имуществу.

В этом контексте важно различать полную экспроприацию собственности и юридические ограничения на использование земли, расположенной в охраняемых районах, поскольку каждый случай имеет разные последствия для прав собственности, компенсации и возможности распоряжения имуществом.

Кудсая, Думмар, Муадамият аш-Шам, аль-Баджа и район аэропорта Меззе

В настоящее время рассматриваются дела о недвижимости, касающиеся также районов Кудсаи и ее пригородов, Думмара, Муадамият аш-Шам, аль-Сабуры, аль-Баджи и района аэропорта Меззе. Характер решений различен: от экспроприации в общественных целях до урбанизации, зонирования земель, жилых и инвестиционных проектов.

В районе аэропорта Меззе землевладельцы указывают, что экспроприация началась в более ранние исторические периоды и расширялась на различных этапах, включая годы войны.

Они требуют переоценки объектов недвижимости, охваченных решениями, и проверки прав собственников, особенно в случаях, когда границы экспроприации и условия компенсации неясны.

Однако для определения точных площадей, количества объектов недвижимости и затронутых собственников в этих регионах необходимы данные о недвижимости и официальные карты для каждого проекта. Невозможно составить единую сводку без проверки того, что решения не дублируются или что один и тот же объект недвижимости не фигурирует более чем в одном деле.

Проверка становится все более сложной в случаях утери документов, изменения данных о недвижимости или передачи права собственности по наследству или продаже. Это делает рассмотрение таких дел зависимым от возможности соответствующих учреждений получить доступ к оригинальным документам и провести их аудит.

Компенсация: суть спора между собственниками и государственными органами

Компенсация является центральным вопросом в кризисе экспроприации. Претензии разнообразны: от тех, кто утверждает, что не получил компенсацию, до тех, кто оспаривает ее стоимость, и тех, кто требует возврата имущества после задержек проекта или изменения его назначения.

Юрист Хасан Абу Яруб отмечает, что при оценке компенсации следует учитывать характеристики имущества, включая местоположение, площадь, здания, насаждения и сооружения, в соответствии с правовыми принципами и процедурами, применимыми к каждому конкретному случаю.

Он также отмечает, что в некоторых случаях может возникнуть вопрос о внесении компенсации на банковский счет вместо ее прямой передачи владельцу, или спор относительно личности бенефициара или его наследников. Однако признание депозита недействительным или требование возврата имущества не может быть решено общим правилом. Скорее, это зависит от применимых законов, фактов и процедур, применяемых в каждом конкретном случае.

В случаях, когда проект не был реализован или изменилась цель экспроприации земли, необходимо изучить правовые условия и сроки, которые могут позволить пересмотреть решение или потребовать возврата имущества. Это делается без предположения, что все предыдущие решения автоматически утрачивают силу или что все они не подлежат пересмотру.

Позиция правительства: законность решений и анализ документов

Министерство общественных работ и жилищного строительства указывает, что экспроприация является законной процедурой, направленной на достижение общественных благ, а не продажей земли граждан или лишением их прав. Отмечается, что большинство рассматриваемых решений являются устаревшими и задокументированы в официальных документах.

Министерство заявляет, что задержки в реализации проектов не приводят к автоматической отмене решений, и что последующее повышение цен на землю само по себе не меняет их законность.

Добавляется, что новые проекты городского развития направлены на обеспечение жильем, услугами, инфраструктурой и созданием рабочих мест, и что партнерство с инвесторами не подразумевает отказа от этих проектов.

Что касается целей в сфере жилищного строительства, она отметила, что доходы от проекта направляются на поддержку доступного жилья для малоимущих граждан.

В ответ на возражения соответствующие правительственные и инвестиционные органы объявили о планах создания совместного офиса Министерства общественных работ и жилищного строительства и сельской администрации Дамаска для приема жалоб и документов граждан, а также для рассмотрения дел в соответствии с установленными законом процедурами.

Этот процесс, в принципе, по мнению юристов, позволяет проверять решения об экспроприации, компенсациях и ограничениях на использование собственности. Однако он не является общим решением об отмене экспроприаций или возвращении всех земель, а также не заменяет судебную власть в спорах, требующих судебного решения.

Нужен ли Сирии независимый орган для рассмотрения вопросов экспроприации?

Учитывая множество инстанций, решений и их разные даты, сирийские юристы ежедневно предлагают различные инициативы, в том числе создание независимого временного органа для рассмотрения дел об экспроприации, проверки их правовой основы, аудита компенсаций, полученных собственниками имущества, и изучения случаев, когда цель экспроприации изменилась с общественной пользы на другое использование.

Предложение основано на сложности обработки тысяч дел по отдельности, особенно в стране, пережившей годы войны и значительные изменения в собственности, управлении и стоимости имущества. Специализированный орган мог бы классифицировать дела по их характеру, различая решения, соответствующие юридическим требованиям, и дела, требующие дополнительной документации, переоценки или передачи в судебные органы.

А. Г. 

ANHA