Жители Джобара и Кабуна отстаивают свои права и отвергают проекты реконструкции, которые меняют облик этих двух районов

Жители районов Джобар и Кабун на востоке Дамаска продолжают требовать реконструкции своих разрушенных районов таким образом, чтобы гарантировать их права частной собственности и позволить им вернуться. Они выражают опасения, что некоторые инвестиционные предложения приведут к уменьшению их долей собственности и изменению социальной структуры двух районов, учитывая продолжающийся спор с администрацией Дамаска относительно механизма реализации проекта и распределения прав и расходов.

Данные, собранные и отслеживаемые нашим агентством ANHA из местных источников, от членов районных комитетов и экспертов по недвижимости, указывают на то, что спор касается не столько отказа от самого принципа реконструкции, сколько его условий, субъекта, который будет нести расходы, степени гарантии прав собственников и роли жителей в выборе строительных компаний и определении будущего своих районов.

Разногласия по поводу долей собственников и расходов на реконструкцию

На встрече, состоявшейся 13 марта этого года, на которой присутствовало около 30 человек из районных комитетов, лидеров общин, юристов и инженеров, администрация Дамаска представила предложение о привлечении компаний для финансирования проекта, реализации инфраструктурных проектов и проведения реконструкции в обмен на долю в общей площади проекта.

В ходе встречи было заявлено, что предлагаемый проект охватывает территорию площадью приблизительно 1100 гектаров, а его ориентировочная стоимость составляет около 21 миллиарда долларов. Эти оценки находятся на стадии обсуждения и не являются окончательной, утвержденной стоимостью.

Предложение также включало различные ставки компенсации в зависимости от типа собственности, что вызвало опасения по поводу справедливости распределения прав, особенно в районах, классифицируемых как сельскохозяйственные и застроенных жилыми домами.

В этом контексте Мохаммед Ладуд, член комитета района Кабун, пояснил, что требования жителей «очень ясны и основаны на справедливой реконструкции, которая сохраняет землю и достоинство, уважает права частной собственности и не обременяет жителей расходами на инфраструктуру».

Он уточнил, что спор с инвестором, предложенный губернатором, сосредоточен на проценте зарегистрированных собственников недвижимости и проценте владельцев сельскохозяйственных земель, а также на перекладывании расходов на инфраструктуру на жителей.

Он отметил, что жители страдают от тяжелых условий жизни с момента разрушения их домов и продолжают платить арендную плату без какой-либо поддержки и помощи. Он подчеркнул, что в каждом доме проживает более одной семьи, и хотя с большей части территории были вывезены обломки и щебень, жители все еще ждут серьезного инвестора, который начнет процесс восстановления.

Он добавил, что губернаторство пообещало объявить план зонирования территории, подтвердив, по словам жителей, что план готов к объявлению, но еще не опубликован.

Согласно имеющейся информации, одно из обсуждаемых инвестиционных предложений предусматривает предоставление собственникам недвижимости 26 процентов проекта, а инвестору — 74 процента. Однако комитет по связям, сформированный Советом попечителей Джобара, отклонил предложенное в другом предложении распределение в 35 процентов, потребовав, чтобы доля собственников составляла не менее 50 процентов, основываясь на оценке их прав и стоимости их имущества.

В районе Кабун Совет попечителей отклонил предложения по реконструкции в их нынешнем виде, возражая против распределения прав, включения в проект затрат на общественные объекты и инфраструктуру, а также дополнительных обременений, связанных с рисками и процентами по кредитам.

Совет оценил стоимость проекта примерно в 12 миллиардов долларов и полагал, что дополнительные расходы могут достичь около 9 миллиардов долларов.

Требования по защите собственности и социальной идентичности

Старейшины и видные деятели из двух районов подтвердили нашему агентству, что они проинформировали администрацию Дамаска посредством совместного заявления от имени жителей о своем неприятии любых демографических изменений в районе. Они указали, что передали свои опасения и требования соответствующим органам.

Они пояснили, что основные требования включают защиту идентичности района Кабун, пересмотр старых экспроприаций, обеспечение справедливых контрактов, отказ от финансирования, основанного на ростовщических процентах, и соблюдение принципа «прибыль с ответственностью», который связывает выгоду с ответственностью за издержки.

Они также отметили, что спор по-прежнему ведется между застройщиком, предложенным жителями, и застройщиком, назначенным через губернаторство. Они пояснили, что предложение, представленное губернаторством жителям, включало площадь в 7,6 миллиона квадратных метров.

В поисках альтернатив жители Кабуна представили губернаторству проект, предложенный инвестором, который предусматривает разделение жилых единиц на три категории: недорогое, для среднего класса и элитное. Проект должен быть реализован в восемь этапов, каждый из которых длится два года, что в сумме составляет 16 лет предполагаемого срока завершения.

Согласно предложению жителей, инвестор возьмет на себя работы по созданию инфраструктуры и надстройки. Проект поддерживается тремя инвестиционными фондами: саудовским, эмиратским и американским. Однако губернаторство выразило сомнения по поводу сроков реализации, посчитав их несовместимыми со своим видением проекта.

Предметом разногласий являются доли жителей в выделенных территориях, сельскохозяйственные и промышленные земли, процентная доля подрядчика, затраты на инфраструктуру, структура финансирования, сроки реализации и обеспечение сохранения демографической идентичности района.

Финансирование под проценты осложняет реконструкцию

Разногласия касаются не только распределения собственности и затрат, но и механизмов финансирования проекта. Лидеры и старейшины района заявили о своем неприятии финансирования реконструкции за счет кредитов под проценты, что создает дополнительные трудности для проекта, и без того испытывающего проблемы с высокими затратами и обеспечением необходимого финансирования.

Банковские данные указывают на наличие в Сирии как традиционных, так и исламских государственных и частных банков. Однако жители сталкиваются с трудностями в доступе к вариантам финансирования, отвечающим их потребностям, особенно учитывая масштаб необходимых инвестиций.

Этот аспект подчеркивает, что достижение соглашения зависит не только от определения доли каждой стороны, но и от четкой формулы финансирования, выявления субъекта, который будет нести расходы на инфраструктуру, и обеспечения того, чтобы финансовое бремя не стало дополнительной причиной для лишения собственников их прав или задержки их возвращения.

Эксперты: Восстановление невозможно до утверждения плана реконструкции

Со своей стороны, эксперт по недвижимости Хоссам Зейдан заявил, что доказательство права собственности, обеспечение финансирования и утверждение плана зонирования являются одними из наиболее серьезных проблем, стоящих перед реконструкцией в Сирии.

Зейдан отметил, что компании, входящие в районы Джобар и Кабун и подающие инвестиционные предложения, не имеют практической ценности до утверждения плана реконструкции. Он призвал использовать опыт Указа № 66 в проекте «Город Марота» при обсуждении механизмов восстановления двух кварталов, подчеркнув при этом необходимость завершения проверки определенных случаев и имен бенефициаров.

Важность этого вопроса подчеркивается масштабными разрушениями, которые понесли два района в годы войны, и вытекающими из этого трудностями в идентификации собственности, прав собственности и размеров участков, а также необходимостью обеспечения финансирования и основных услуг до разрешения массового возвращения жителей.

Что касается права собственности, то члены Попечительского совета Джобара и Кабуна заявили, что примерно 90 процентов недвижимости в районе зарегистрированы в земельном кадастре или временном реестре. Это делает завершение процесса оформления документов и установления прав важнейшим шагом перед утверждением любого окончательного плана реконструкции.

Муниципальная администрация обсуждает изучение предложений, жители ожидают решения

Муниципальная администрация Дамаска в предыдущих заявлениях для СМИ подтвердила свою приверженность изучению требований и пожеланий жителей и готовность рассмотреть доступные варианты для достижения подходящего плана реконструкции.

На встрече, состоявшейся 3 октября, муниципальная администрация обсудила предложения, представленные жителями Джобара и Кабуна, относительно компаний по развитию недвижимости, которые могли бы заняться реконструкцией.

Власти провинции заявили, что некоторые жители Кабуна предлагали компании для выполнения работ, но эти компании не соответствовали необходимым условиям с точки зрения мощности и возможностей. Поэтому их предложения не могут быть одобрены на данном этапе.

Также власти провинции объявили о создании подразделений по документированию права собственности граждан на недвижимость в двух районах, что совпадает с полевыми исследованиями и уборкой военных обломков в рамках подготовки к разработке окончательного генерального плана, обследованию территорий и подтверждению права собственности перед переходом к этапам реализации.

Ранее губернатор Дамаска Махер Марван Идлиби заявил, что только затраты на инфраструктуру могут превысить один миллиард долларов, а общая сметная стоимость реконструкции Джобара и Кабуна может составить от 17 до 20 миллиардов долларов, что отражает масштаб финансирования, необходимого для завершения проекта.

Несмотря на эти заявления, ряд жителей сомневаются в реальном прогрессе в выполнении обещаний и ставят под сомнение причины задержки объявления генерального плана. Они подчеркивают, что продолжающееся ожидание ухудшает их жилищные условия и задерживает возвращение в свои дома.

Владельцы недвижимости требуют разрешения на восстановление своих кварталов в соответствии с четким планом и посредством прямых соглашений между владельцами и подрядчиками, не ограничивая выбор крупными компаниями и предоставляя владельцам недвижимости право выбора подходящего механизма реконструкции.

На фоне страданий жителей и их стремления восстановить свои дома, а также продолжающихся споров по поводу инвестиционных предложений, финансирования и долей собственности, остаются фундаментальные вопросы: Когда будет опубликован окончательный план зонирования? Кто покроет расходы на инфраструктуру? Как будут гарантированы права владельцев недвижимости? И будут ли у жителей свобода выбора механизмов реконструкции, которые сохранят их социальную и демографическую идентичность?

Пока эти вопросы не будут решены, жители Джобара и Кабуна все еще ждут перехода от обещаний и исследований предложений к четким, конкретным шагам, которые ставят во главу угла реконструкцию и права жителей.

А. Г.

ANHA